Sentenza

La cantina diventa alloggio.Non essendo le comuni abitazioni soggette alla normativa antincendio e relative certificazioni, anche il procedimento di condono edilizio non necessita di tale verifica di compatibilità.

Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 29 luglio – 2 ottobre 2014, n. 4900
Presidente Caringella – Estensore Prosperi

Fatto

Con ricorso al TAR dell'Emilia Romagna il condominio di viale Aldini 138 aveva impugnato la concessione edilizia in sanatoria recante P.G. n. 18275/95 e rilasciata il 10 ottobre 1996 a Gabriele Cavallari ai sensi dell'art. 39 L. 724/1994 relativa a cambio di destinazione d'uso, da cantina ad abitazione, di locali siti al piano seminterrato del fabbricato, sostenendo censure di violazione di legge ed eccesso di potere sotto diversi aspetti ed in particolar modo procedimentali, mentre il Comune ed il controinteressato resistenti eccepivano l'inammissibilità del ricorso per carenza di interesse e ne sostenenevano l'infondatezza.
Con sentenza n. 1050 in data 30 luglio 2003 il TAR superava l'eccezione di inammissibilità per carenza d'interesse, affermando che il condominio ha interesse ad impugnare una concessione edilizia rilasciata ad un altro soggetto quando ciò possa comportare il deprezzamento economico delle parti comuni dell'edificio, oltre che dei beni del singolo condomino e che, nella fattispecie in esame, il rilascio dell'impugnata concessione edilizia in sanatoria per la trasformazione di cantine seminterrate in abitazione avrebbe comportato un'alterazione negativa della tipologia qualitativa dell'edificio condominiale, senza che avesse rilievo l'assunto di un maggiore pregio complessivo nel mercato immobiliare del dell'edificio complessivo.
Nel merito il TAR dichiarava la fondatezza del ricorso in quanto, nonostante il condominio avesse depositato due memorie del tutto pertinenti al procedimento di rilascio, queste erano state assolutamente eluse, poiché non avevano costituito oggetto di alcuna presa in considerazione.
Inoltre le acquisizioni istruttorie avevano consentito di accertare come il Comune avesse provveduto a rilasciare autorizzazione all'uso dei locali costituenti oggetto dell'impugnata sanatoria edilizia, senza aver preliminarmente compiuto alcuna verifica effettiva in ordine alla compatibilità delle opere sanate con le disposizioni vigenti in materia di prevenzione degli incendi e degli infortuni in manifesta violazione della prescrizione di cui all'art. 35, ventesimo comma, L. n. 47/1985.
Il giudice di primo grado aveva quindi accolto il ricorso con l'assorbimento delle residue censure.
Con appello in Consiglio di Stato notificato l'11 novembre 2003 il Comune di Bologna impugnava la sentenza in questione sulla base dei seguenti motivi:
1.Carenza ed erroneità della motivazione nella parte in cui ritiene infondata l'eccezione pregiudiziale di inammissibilità. La sentenza di primo grado allude in maniera non specificata ad un asserito deprezzamento economico dell'intero immobile sul mercato, elemento che resta quindi incomprensibile ed immotivato; inoltre la ricostruzione inerente al deprezzamento non fa alcun rinvio alle parti comuni dello stabile, le uniche per le quali il condominio gode di legittimazione attiva nel tutelare le medesime e ciò è ben comprensibile, poiché la trasformazione operata dal concessionario da cantina all'unità immobiliare abitativa non ha comportato alcuna modificazione alle stesse parti comuni e quindi non può aver causato danni a queste. Se si vuole intendere che il pregio e il valore dell'edificio siano stati compressi dalla creazione di tale nuova unità immobiliare, questa è una situazione la cui tutela spetta unicamente ai proprietari dei singoli appartamenti e dunque nulla poteva sul punto contestare il condominio in quanto tale.
2.Erroneità della motivazione per falso presupposto di fatto e di diritto. La sentenza impugnata è errata quando afferma che la partecipazione del condominio nel procedimento sia stata del tutto obliterata: infatti le memorie depositate sono state presentate da singoli condomini quali proprietari di unità immobiliari dello stabile e il condominio non ha alcuna veste nel surrogare le situazioni di questi. Comunque il procedimento di condono edilizio ha natura vincolata e gli obblighi di valutazione di documenti presentati da soggetti esterni non può comunque essere in questi casi di carattere generalizzato, scadendosi altrimenti in una visione formalistica e paralizzante dell'intero procedimento amministrativo.
3.Errore della motivazione per falso presupposto di diritto. La sentenza impugnata assume che la concessione edilizia sanatoria non sarebbe stata preceduta dalla verifica della compatibilità delle opere con la normativa in materia di prevenzione degli incendi e degli infortuni, in violazione dell'art. 35 co. 20 L. 47/1985. In primo luogo l'art. 4 d.P.R. 22.4.1994 n. 425 recante specifica disciplina delle rilascio del certificato di abitabilità - oggi abrogato dal d.P.R. 380/2001 e trasposto nell'art. 25 del medesimo d.P.R. - non richiede la certificazione antincendio che è oggetto di autonoma disciplina ed è comunque assorbente delle norme antincendio nel caso specifico. In secondo luogo il richiama la certificazione antincendio rappresentato dal condominio trova sede, in caso di condono edilizio per quelle opere che sono altresì oggetto della disciplina sugli incendi.
4.Difetto di motivazione per omessa pronuncia. Il Comune appellante faceva rinvio ai motivi assorbiti in primo grado da ritenere in ogni caso infondati.
A. Sulla corretta applicazione della tabella allegata alla L. 47/1985 e richiamata dall'art. 39 co. 3 L. 724/1994. Tale censura, così come sollevata in primo grado, deve ritenersi inammissibile per carenza di interesse del condominio ricorrente. Non si comprende quale concreto vantaggio potrebbe arrecare a questo ultimo l'accoglimento della censura comportante un diverso e maggiore calcolo dell'oblazione dovuta dal Cavallari; in ogni caso gli uffici hanno applicato le tabelle collegate al cambiamento di destinazione d'uso con opere cui alla tipologia n. 4 della tabella riportata dalla L. 47/1985, relativa ai mutamenti di destinazione realizzati sia con opere, sia senza.
B. Sulla irrilevanza delle ordinanze di ripristino in precedenza emesse dal Comune. Il condono ha superato i precedenti provvedimenti sanzionatori in precedenza adottati.
C. Sulla pretesa inadeguatezza dell'istruttoria svolta dal Comune sotto il profilo della conformità alle norme di igiene e sicurezza. La censura è irrilevante nel caso specifico, in quanto detti aspetti sono in parte assorbiti ed altri, come la certificazione sulla idoneità statica, non potevano riguardare le opere trattandosi di dimensioni inferiori ai 450 metri cubi.
D. Sulla mancata acquisizione del parere dell'Autorità preposta al vincolo paesaggistico. Trattandosi di opere interne, non si comprende quale competenza possa investire tale Autorità.
Il Comune di Bologna concludeva per l'accoglimento dell'appello con vittoria di spese.
Il condominio di via Aldini 138 si è costituito in giudizio, sostenendo l'infondatezza dell'appello e chiedendone il rigetto.
Alla odierna udienza pubblica la causa è passata in decisione

Diritto

Si può prescindere dall'esame del primo motivo, con il quale il Comune di Bologna solleva nuovamente l'eccezione di inammissibilità del ricorso di primo grado per difetto di legittimazione ad agire del condominio, eccezione ritenuta infondata dal TAR, poiché le altre censure, tutte concernenti il merito della controversia, sono fondate.
E' del tutto evidente la fondatezza del secondo motivo, con il quale si contesta il rilievo con cui la sentenza impugnata ha ritenuto violati i diritti di partecipazione al procedimento amministrativo: nel rilasciare il condono edilizio in controversia, la P.A. non ha tenuto in alcun conto le memorie presentate da due condomini.
Ora, al di là dell'assenza di un obbligo specifico di confutazione di scritti versati nel procedimento, si deve rilevare, in via assorbente, che la caratterizzazione vincolata del provvedimento in esame esclude la natura invalidante dell'irregolarità partecipativa alla stregua della regula iuris fissata dall'art. 21 octies della legge 7 agosto 1990, n. 241.
Ancor più patente è la fondatezza del terzo motivo, in cui si sostiene la legittimità della sanatoria pur in assenza di verifica della compatibilità delle opere con la normativa antincendi e degli infortuni, richiamata dall'art. 35 comma 20 L. 47/1985.
Si deve osservare che l'art. 35 ha una portata generale sui procedimenti di condono edilizio senza distinguere sulla tipologia di abuso che viene sanato; perciò, trattandosi nel caso in esame della trasformazione di una cantina in unità immobiliare abitativa, si deve ritenere che non essendo le comuni abitazioni soggette alla normativa antincendio e relative certificazioni, anche il procedimento di condono edilizio non necessita di tale verifica di compatibilità. E' logico che altre conclusioni andrebbero raggiunte ove si facesse questione della sanatoria di uffici, esercizi commerciali o di ristorazione, o ancora di capannoni industriali, tutti notoriamente soggetti a discipline diverse e ben più stringenti delle ordinarie unità abitative; dunque l'interpretazione da riconoscere all'art. 35 comma 20 L. 47/1985 è quella della necessità della verifica in ordine alla compatibilità con la normativa in materia di prevenzione degli incendi e degli infortuni per le tipologie di immobili per i quali il legislatore lo abbia stabilito ai fini dell'ordinario accertamento dell'agibilità richiesta dalle varie destinazioni.
Restano da esaminare le censure sollevate dal condominio in primo grado e assorbite nel giudizio di prima istanza.
E' del tutto evidente la carenza di interesse, se non di legittimazione, del condominio a censurare l'entità dell'oblazione dovuta dal richiedente il condono; l'applicazione errata della tabella allegata alla L. 47/1985, con un conseguente diverso importo da versare alle casse comunali, non comporta alcun vantaggio all'appellato, né tanto più da un diverso computo può discendere un diniego di condono, ragione unica del giudizio intentato dal condominio di via Aldini 138.
Ancora, la sussistenza di precedenti provvedimenti sanzionatori nei confronti delle opere poi sanate, non è di ostacolo al rilascio del condono edilizio, si ripete subordinato alla presenza di presupposti vincolati stabiliti per legge; ne è prova, come giustamente richiamato dall'appellante Comune, il fatto che i ricorsi avverso sanzioni edilizie vengono dichiarati improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse, ove le opere siano state in seguito interessate da condono.
Altrettanto infondato è il motivo sollevato sempre in primo grado, concernente il difetto di istruttoria che avrebbe caratterizzato il procedimento, provato tra l'altro dalla mancata acquisizione del certificato di sicurezza statica.
Al di là della struttura vincolata connessa alla presenza di presupposti stabiliti dalla legge che caratterizza il procedimento di condono edilizio e che è stata rispettata, così come evidenziato nell'esame del secondo motivo, vi è da aggiungere che il certificato di sicurezza statica non era pertinente alla sanatoria in questione, trattandosi di una cubatura inferiore ai 450 mc., quindi non necessitante di tale certificazione.
Da ultimo, destituito di fondamento è l'assunto originario del condominio ricorrente, secondo cui la mancata acquisizione del parere dell'autorità preposta al vincolo paesaggistico avrebbe viziato l'intero procedimento.
Si tratta palesemente di opere interne che non hanno alcuna incidenza sull'esigenza di tutela degli interessi paesaggistici.
Per le considerazioni suesposte l'appello deve essere accolto con il conseguente rigetto del ricorso di primo grado.
Si ravvisano tuttavia ragioni equitative per compensare tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta) definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, respinge il ricorso di primo grado.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.